Spis treści:
Akt notarialny to dokument szczególnej rangi – urzędowy, sporządzany przez notariusza, który potwierdza dokonanie czynności prawnej z zachowaniem wszystkich wymogów formalnych. W praktyce jest on często traktowany jako „nie do podważenia”. Czy jednak na pewno? Czy w świetle prawa możliwe jest unieważnienie aktu notarialnego? Odpowiedź brzmi: tak, choć wymaga to spełnienia określonych przesłanek i najczęściej postępowania sądowego.
Czym jest akt notarialny?
Zgodnie z art. 92 § 1 ustawy Prawo o notariacie, akt notarialny to dokument urzędowy, który notariusz sporządza w celu potwierdzenia dokonania określonej czynności prawnej. Ma on szczególną moc dowodową i może stanowić tytuł egzekucyjny.
Najczęściej w formie aktu notarialnego dokonuje się:
- sprzedaży i darowizny nieruchomości,
- ustanowienia służebności,
- pełnomocnictw,
- umów przedwstępnych,
- oświadczeń o poddaniu się egzekucji.
Choć akt notarialny ma silną pozycję w obrocie prawnym, nie oznacza to, że nie może zostać zakwestionowany. Istnieją sytuacje, w których możliwe – i zasadne – jest jego unieważnienie.
Kiedy można unieważnić akt notarialny?
- Wady oświadczeń woli
Wady oświadczeń woli to najczęstszy i najważniejszy powód, dla którego sądy unieważniają akty notarialne. Choć dokument sporządzony przez notariusza zakłada domniemanie, że strony świadomie i dobrowolnie wyraziły swoją wolę, rzeczywistość bywa bardziej skomplikowana.
Jakie wady mogą prowadzić do unieważnienia aktu notarialnego?
a) Błąd (art. 84 k.c.)
Błąd musi dotyczyć istotnych elementów czynności prawnej – np. treści umowy, przedmiotu, zakresu prawa. Co ważne: strona nie może unieważnić aktu z powodu błędu, jeżeli przy dołożeniu należytej staranności mogłaby go uniknąć.
Zawarta w art. 84 k.c. definicja błędu jako wady oświadczenia woli odwołuje się do jego potocznego rozumienia. Polega on na mylnym wyobrażeniu o otaczającej rzeczywistości w zakresie prawdziwego stanu rzeczy lub braku takiego wyobrażenia, zatem zachodzi wówczas, gdy istnieje niezgodność między rzeczywistością a jej odbiciem w świadomości podmiotu. Brak błędu, jeżeli składający oświadczenie znał otaczającą go rzeczywistość i rozumiał okoliczności, ale wyciągnął z nich niewłaściwe wnioski i podjął niesłuszną czy też niekorzystną dla siebie decyzję. Błąd polega bowiem na nieprawidłowości widzenia, a nie na nieumiejętności przewidywania i wnioskowania, nie odnosi się do sfery motywacyjnej oraz musi dotyczyć stanu istniejącego w momencie zawierania umowy, nie zaś okoliczności, które nastąpiły w toku wykonywania umowy, doprowadzając stronę do przekonania, że decyzja o jej zawarciu była błędna. Okoliczności związane z wykonaniem zobowiązania nie mieszczą się w pojęciu błędu, o którym mowa w art. 84 k.c. (Wyrok SN z 9.03.2022 r., II CSKP 103/22, LEX nr 3358209.)
Przykład z życia:
Starsza osoba przekazuje w darowiźnie wnuczkowi działkę, będąc przekonana (po informacji od niego), że to tylko „zabezpieczenie na przyszłość”, a własność pozostanie w rodzinie. Dopiero po czasie dowiaduje się, że przekazanie było bezwarunkowe, a wnuczek planuje sprzedaż. Akt darowizny może być podważany jako zawarty pod wpływem błędu co do skutków prawnych.
b) Podstęp (art. 86 k.c.)
Jeśli błąd został celowo wywołany przez drugą stronę, mamy do czynienia z podstępem. W takim przypadku strona może uchylić się od skutków prawnych nawet wtedy, gdy błąd nie dotyczył istotnej treści czynności.
Kodeks cywilny nie zawiera definicji podstępu, o którym mowa w art. 86 k.c. i nie precyzuje, jaką postać winno przybrać zachowanie osoby, której zarzuca się podstęp. Działanie podstępne polega na świadomym wywołaniu u drugiej osoby mylnego wyobrażenia o rzeczywistym stanie rzeczy, w celu skłonienia jej do złożenia określonego oświadczenia woli. Działanie podstępne jest zawsze etycznie naganne, niezależnie od pobudek i skutków działania sprawcy, gdyż zmierza do zakłócenia procesu decyzyjnego innej osoby i doprowadzenia jej, na podstawie zasugerowanych fałszywych przesłanek rozumowania, do złożenia określonego oświadczenia woli. Etyczna naganność podstępu stała się motywem surowego potraktowania przez prawo cywilne skutków wywołanego nim błędu. Uchylenie się od jego skutków prawnych jest ułatwione, może nastąpić bowiem także wtedy, gdy błąd nie był istotny oraz gdy nie dotyczył treści czynności prawnej (Wyrok SA w Katowicach z 18.06.2020 r., V ACa 79/20, LEX nr 3317294).
Przykład z życia:
Mężczyzna nakłania schorowaną sąsiadkę do przepisania na niego mieszkania, zapewniając, że to tylko „pełnomocnictwo do załatwiania spraw”. Tymczasem podpisywany dokument to akt darowizny nieruchomości. Gdy kobieta orientuje się, że została oszukana – wnosi pozew o unieważnienie czynności z powodu podstępu.
c) Groźba (art. 87 k.c.)
Złożenie oświadczenia woli pod wpływem bezprawnej groźby powoduje, że czynność prawna jest wzruszalna. Sąd musi ocenić, czy okoliczności rzeczywiście mogły wzbudzić uzasadnioną obawę u składającego oświadczenie.
Przykład z życia:
Kobieta pod wpływem nacisków emocjonalnych i gróźb ze strony partnera podpisuje akt notarialny przeniesienia połowy domu na jego rzecz. Mężczyzna grozi, że „zabierze jej dzieci i zniszczy życie”, jeśli tego nie zrobi. Kobieta wnosi do sądu o unieważnienie czynności z powodu złożenia oświadczenia woli pod wpływem groźby.
d) Pozorność (art. 83 § 1 k.c.)
Czynność prawna dokonana tylko „na pokaz”, czyli bez zamiaru wywołania skutków prawnych, jest nieważna. Może to być zarówno pozorność całkowita (obie strony udają, że coś zawierają), jak i częściowa (np. rzeczywista cena jest inna niż wskazana w akcie).
Przykład z życia:
Dwie osoby zawierają fikcyjną umowę sprzedaży działki u notariusza, ale faktycznie nieruchomość nie zmienia właściciela, a strony chcą jedynie zabezpieczyć majątek przed egzekucją. Gdy po latach rzeczywisty właściciel próbuje domagać się ochrony prawnej, sąd może uznać akt za pozorny i nieważny.
e) Brak świadomości lub swobody (art. 82 k.c.)
Oświadczenie woli złożone przez osobę, która działała w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji, jest nieważne. Może to dotyczyć osób będących pod wpływem choroby psychicznej, leków, silnego stresu, czy innych środków zakłócających świadomość.
Stan wyłączający świadome i swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli musi wynikać z przyczyny wewnętrznej, umiejscowionej w samym podmiocie składającym oświadczenie woli, a nie okolicznościach zewnętrznych, w jakich osoba ta się znalazła. W konsekwencji stan wyłączający świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli, może być rozumiany tylko, jako stan, w którym możliwość wolnego wyboru jest całkowicie wyłączona, niezależnie od przyczyn anormalności stanu psychicznego. Natomiast sugestie osób trzecich nie wyłączają swobody powzięcia decyzji. W przeciwnym przypadku niemal każde oświadczenie woli byłoby dotknięte wadą wskazaną w art. 82 k.c., rzadko bowiem człowiek działa całkowicie swobodnie (Postanowienie SN z 30.09.2022 r., I CSK 2212/22, LEX nr 3490724).
Przykład z życia:
Starsza kobieta z zaawansowaną demencją podpisuje akt darowizny mieszkania na rzecz sąsiadki, która ją dokarmia i pomaga w zakupach. Rodzina dowiaduje się o tym po czasie i wnosi pozew o unieważnienie aktu. Na podstawie opinii biegłych (neurolog, psychiatra) sąd stwierdza, że w dniu podpisania aktu kobieta nie miała pełnej świadomości konsekwencji swojego działania.
Brak zdolności do czynności prawnych
Akt notarialny może być nieważny, jeśli jedna ze stron nie miała zdolności do czynności prawnych. Dotyczy to:
- osób całkowicie ubezwłasnowolnionych (np. z powodu choroby psychicznej),
- dzieci poniżej 13. roku życia.
Czynność prawna dokonana przez taką osobę jest z mocy prawa nieważna.
Z kolei osoby z ograniczoną zdolnością (np. między 13. a 18. rokiem życia) mogą zawierać umowy tylko za zgodą przedstawiciela ustawowego. Brak tej zgody może prowadzić również do nieważności aktu.
Sprzeczność z prawem lub zasadami współżycia społecznego
Zgodnie z art. 58 k.c., czynność prawna:
- sprzeczna z przepisami ustawy,
- dokonana w celu obejścia prawa,
- sprzeczna z zasadami współżycia społecznego
— jest nieważna.
Przykłady:
- Przeniesienie nieruchomości na osobę trzecią, aby uniknąć egzekucji komorniczej.
- Darowizna w zamian za iluzoryczną opiekę – przy braku jakiejkolwiek faktycznej troski ze strony obdarowanego.
Uchybienia formalne
Do najczęstszych błędów formalnych, które mogą skutkować unieważnieniem aktu notarialnego, należą:
- brak podpisów stron lub notariusza,
- nieodczytanie aktu przed podpisaniem,
- brak obecności jednej ze stron,
- błędne dane lub nieprawidłowe pełnomocnictwa,
Takie uchybienia mogą prowadzić do nieważności dokumentu mimo jego pozornie poprawnej formy.
Jak unieważnić akt notarialny?
Unieważnienie aktu notarialnego odbywa się wyłącznie na drodze sądowej. Osoba chcąca zakwestionować ważność takiego dokumentu powinna:
- Zgromadzić dowody – dokumenty, świadków, opinie biegłych.
- Wnieść pozew o ustalenie nieważności czynności prawnej (art. 189 k.p.c.).
- Dochować terminów ustawowych – np. 1 rok od wykrycia podstępu, groźby lub błędu.
Podsumowanie
Choć akt notarialny ma silną moc dowodową, nie jest dokumentem „świętym”. Istnieją sytuacje, w których można skutecznie zakwestionować jego ważność – zwłaszcza gdy oświadczenia woli stron były wadliwe, jedna ze stron nie miała zdolności do czynności prawnych, czynność była sprzeczna z prawem lub akt zawierał istotne błędy formalne.
Jeśli masz wątpliwości co do ważności aktu notarialnego, który dotyczy Ciebie lub Twojej rodziny – warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem i podjąć odpowiednie działania w odpowiednim czasie.
