Czy po śmierci właściciela mieszkanie zawsze przypadnie rodzinie? Odpowiedź na to pytanie uzależniona jest od formy własności mieszkania.
Wyróżniamy 3 zasadnicze rodzaje praw do lokali:
-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
– spółdzielcze prawo własnościowe,
– prawo odrębnej własności lokalu, który został wyodrębniony z własności spółdzielni.
Powszechnie uważa się, że jeśli prawa lokatorskie dotyczą mieszkania, czyli nieruchomości automatycznie wchodzą one w skład spadku po zmarłym. Jednakże okoliczność ta nie jest regułą. Zasady dziedziczenia różnią się w zależności od tego, z jakim prawem lokatorskim mamy do czynienia.
Polska jest krajem o rozwiniętej spółdzielczości mieszkaniowej. Członkami spółdzielni mieszkaniowych jest obecnie kilka milionów Polaków. Trzeba pamiętać, że w spółdzielczych budynkach znajdują się mieszkania, do których ich użytkownicy posiadają różne prawa. W niniejszym artykule omówię kwestie dziedziczenia związane ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu oraz spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sytuacja jest jasna, bowiem jest to prawo dziedziczne i zbywalne. W przypadku śmierci właściciela podlega ono dziedziczeniu na zasadach ogólnych lub w drodze testamentu. Co więcej, z uwagi na przymiot zbywalności można dokonać sprzedaży lub darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Podlega ono także egzekucji, w związku z tym komornik może je zająć i sprzedać. Należy jednak pamiętać, że nie jest to pełne prawo własności, ale jest do niego bardzo zbliżone, natomiast różnice rozbijają się np. o wyrażenie zgody przez spółdzielnie na zmianę przeznaczenia lokalu.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
Kwestia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wygląda zupełnie inaczej. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje z chwilą podpisania umowy. Zgodnie z treścią takiej umowy spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal mieszkalny do używania, a spółdzielca zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.
Zgodnie z art. 9 ust.3 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest:
– niezbywalne (nie można go sprzedać ani darować);
– nie przechodzi na spadkobierców (ani w drodze testamentu ani dziedziczenia ustawowego);
– nie podlega egzekucji (komornik nie może go zająć i sprzedać).
Powyższe wskazuje, że w przypadku śmierci członka spółdzielni przysługujące mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa. Jednakże osoby bliskie zmarłego (dzieci, rodzeństwo, a także osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu) w ciągu roku mogą złożyć pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Może zdarzyć się tak, że zgłosi się kilku uprawnionych, podczas gdy jak już zostało wspomniane spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być wyłącznie ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka. Wówczas sprawę rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Istotnymi okolicznościami dla rozstrzygnięcia sprawy, które sąd będzie brał pod uwagę będzie m.in. to, kto zamieszkiwał w lokalu razem ze zmarłym.
Natomiast w przypadku, gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało obojgu małżonkom, w przypadku śmierci jednego z nich, prawo to przypada drugiemu małżonkowi.
W tym miejscu należy rozdzielić pojęcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które nie podlega dziedziczeniu od wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, które jest dziedziczne, a co za tym idzie wchodzi w skład spadku.
W przypadku kiedy jedna z osób bliskich zmarłego stanie się członkiem spółdzielni w wyniku zawarcia umowy pozostali uprawnieni, którym nie przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mogą ubiegać się o zapłatę tytułem dziedziczenia konkretnej części wkładu mieszkaniowego. Należy pamiętać, że takie rozliczenie następuje między żyjącym małżonkiem a spadkobiercami zmarłego małżonka, a nie pomiędzy spadkobiercami i spółdzielnią mieszkaniową.
Natomiast kiedy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypadnie małżonkowi zmarłego, wówczas spadkobiercy zmarłego małżonka dziedziczą prawa jedynie do połowy wniesionego wkładu. Druga połowa pozostaje przy żyjącym małżonku, któremu w całości przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
Z uwagi na odmienne regulacje kwestii wkładu mieszkaniowego oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu może dochodzić do sytuacji, że prawo do lokalu i prawo do wkładu przypada innym osobom.