Jeżeli w wyniku dziedziczenia nabywamy na własność nieruchomość, zastanawiamy się jakich formalności powinniśmy dopełnić jako nowi właściciele. Dlaczego wpis naszego prawa do księgi jest taki istotny? Jak prawidłowo dokonać wpisu? Ile to kosztuje? Co zrobić, jeśli istniejący już wpis jest niezgody z rzeczywistym stanem prawnym? W dzisiejszym artykule omówimy najważniejsze aspekty związane z obowiązkiem ujawnienia w księdze wieczystej naszego prawa własności do odziedziczonej nieruchomości. Zapraszamy do lektury.
Czym są księgi wieczyste?
Księgi wieczyste pokazują stan prawny nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów oraz spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Księgi wieczyste są jawne tj. każdy może się z nimi zapoznać. Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy:
- dział I – oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
- dział II – wpisy, które dotyczą własności i użytkowania wieczystego,
- dział III – wpisy, które dotyczą ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
- dział IV – wpisy, które dotyczą hipotek.
Informacje, które znajdują się w księgach wieczystych, możesz uzyskać w formie:
- odpisu zwykłego księgi wieczystej, który przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu,
- odpisu zupełnego księgi wieczystej, który przedstawia taki sam stan wpisów jak odpis zwykły księgi wieczystej, a dodatkowo wpisy, które zostały wykreślone,
- wyciągu z księgi wieczystej, który przedstawia ostatni stan wpisów we wskazanych działach w księdze wieczystej oraz wzmianek o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu,
- zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej, które zawiera informację, że księga wieczysta o wskazanym numerze jest zamknięta.
Dziedziczenie nieruchomości
Zarówno w wyniku dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego można odziedziczyć nieruchomość. Szczegółowo opisywałam dziedziczenie ustawowe i testamentowego w poprzednich artykułach jednak dla przypomnienia powtórzę, że z dziedziczeniem testamentowym mamy do czynienia gdy spadkodawca, czyli zmarły pozostawił testament (pisemny lub notarialny), w którym powołał do spadku określone osoby lub osobę. Jeśli spadkodawca nie pozostawił testamentu wówczas jego najbliżsi dziedziczą na postawie przepisów kodeksu cywilnego tj. ustawy (dziedziczenie ustawowe). Kolejność i udziały, w których spadkobiercy dziedziczą następują zgodnie z przepisami. Niezależnie od tego czy dziedziczenie następuje na podstawie ustawy czy testamentu, sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, w którym stwierdza kto i w jakich udziałach nabywa spadek. Nie ma wymogu, aby wyłącznie sąd dokonywał stwierdzenia nabycia spadku. Może to zrobić również notariusz wydając aktu poświadczenia dziedziczenia. Niezależnie od formy stwierdzenia nabycia spadku (notarialne lub sądowe) nabywamy, czyli dziedziczymy prawa i obowiązki po zmarłym, czyli spadkodawcy. Jeżeli w skład spadku wchodziła nieruchomość, to stajemy się jej właścicielem.
Co należy zrobić po nabyciu nieruchomości w wyniku spadkobrania?
Niezwłocznie po odziedziczeniu nieruchomości mamy obowiązek zgłoszenia tego faktu do właściwego sądu -wydziału ksiąg wieczystych. Wybieramy sąd właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Pamiętać należy, że obowiązek zgłoszenia nowego właściciela dotyczy zarówno przypadków, kiedy sąd wydał postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku jak również, gdy sprawę załatwialiśmy u notariusza i dysponujemy aktem poświadczenia dziedziczenia. Zarówno sąd jak i notariusz ma obowiązek złożenia do sądu wieczystoksięgowego informacji o dziedziczeniu. Sąd wieczystoksięgowy ujawni wówczas w księdze wieczystej stosowne ostrzeżenie o przejściu prawa spadkobierców przeciwko prawu spadkodawcy ujawnionemu w księdze wieczystej. Nie jest to jednak wpis prawa własności na rzecz spadkobierców. To na spadkobiercach ciąży obowiązek ostatecznego zgłoszenia prawa własności. Jeśli spadkobiercy będą zwlekać z dopełnieniem formalności wówczas sąd może nowemu właścicielowi wymierzyć grzywnę w wysokości od 500,00 zł do 10 000,00 zł.
Formularz wniosku możemy znaleźć w sądzie wieczystoksięgowym bądź na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Nowy właściciel lub właściciele muszą wypełnić formularz KW-WPIS. Wnioskodawca nie ma obowiązku wpisywania wszystkich spadkobierców – współwłaścicieli. Warto to jednak zrobić, gdyż niezależnie od ilości spadkobierców, opłata od wniosku wynosi 150 zł. W takim przypadku, każdego ze współwłaścicieli należy wpisać w odrębnej rubryce, wskazując jednocześnie jego udział we współwłasności nieruchomości. Przy większej ilości spadkobierców, należy wypełnić i załączyć formularz KW-ZAD. Jako wnioskodawcę wskazuje się osobę wnoszącą pismo. Pozostali spadkobiercy wpisywani są jako uczestnicy postępowania. Jeżeli formularz ma za mało pól do wpisania wszystkich uczestników, należy sięgnąć po formularz KW- WU. Do wniosku do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego dla danej nieruchomości księgę wieczystą należy dołączyć w oryginale dokument stanowiący podstawę wpisu: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
Jeżeli nie zgadzamy się z istniejącym wpisem prawa własności w księdze wieczystej możemy wyjaśnić tę sprawę w sądzie wnosząc sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dotyczy to trzech sytuacji:
- a) brak wpisu osoby uprawnionej w księdze wieczystej (np. brak ujawnienia jako współwłaściciela małżonka, gdy nieruchomość została nabyta w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej),
- b) prawo błędnie wpisano w księdze wieczystej (np. w księdze wpisano dwóch współwłaścicieli, każdemu przypisując udział we współwłasności wynoszący 1/2 części, gdy tymczasem jednemu przysługuje udział wynoszący 1/3, a drugiemu 2/3 części),
- c) prawo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia (np. hipoteka obciążająca nieruchomość wygasła wskutek zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności, ale wierzyciel odmawia dokonania czynności potrzebnych do jej wykreślenia z księgi wieczystej).
Nasza kancelaria oferuje pomoc w załatwieniu formalności po stwierdzeniu nabycia spadku, jak również we wszystkich sprawach związanych z dziedziczeniem. Zapraszamy!
