Spis treści:
- Co to jest zniesienie współwłasności?
- Umowne zniesienie współwłasności
- Sądowe zniesienie współwłasności
- Sposoby zniesienia współwłasności
- Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej – przebieg
Co to jest zniesienie współwłasności?
Współwłasność to sytuacja prawna, w której kilka osób posiada niepodzielne prawo własności do konkretnej rzeczy. Każdemu z współwłaścicieli przysługują wszystkie prawa związane z własnością, co oznacza, że każdy z nich ma prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części proporcjonalnej do jego udziału.
Współwłasność może być zniesiona na wniosek jednego ze współwłaścicieli, zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego. W Polsce wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:
- łączną, która występuje między małżonkami lub wspólnikami spółki cywilnej,
oraz
- ułamkową, gdzie współwłaściciele posiadają określone ułamkami udziały, najczęściej w przypadku spadku lub wspólnego nabycia nieruchomości.
Współwłasność może zostać przekształcona z łącznej na ułamkową w wyniku rozwodu, separacji lub rozwiązania spółki. Nasuwa się więc pytanie: jak znieść współwłasność?
Umowne zniesienie współwłasności
Umowne zniesienie współwłasności to proces, w którym współwłaściciele decydują się dobrowolnie zakończyć swoje współposiadanie określonych dóbr. Wymaga to jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli, którzy ustalają sposób dokonania tego zniesienia. Przy takim rozwiązaniu nie jest wymagane, aby przekazywane poszczególnym współwłaścicielom przedmioty odpowiadały wartości ich udziałów. Istnieje swoboda w kształtowaniu treści umowy znoszącej współwłasność, z zastrzeżeniem, że nie może ona być sprzeczna z prawem ani zasadami współżycia społecznego.
Umowne zniesienie współwłasności może być przeprowadzone w dowolnym momencie, nawet jeśli wcześniej strony zawarły umowę wyłączającą możliwość takiego rozwiązania. Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa zniesienia współwłasności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Aby skorzystać z umownego zniesienia współwłasności, wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na takie działanie oraz określić sposób jego dokonania. Decyzja o sposobie zniesienia współwłasności należy do współwłaścicieli, którzy mają swobodę wyboru najkorzystniejszej dla nich opcji.
Sądowe zniesienie współwłasności
Sądowe zniesienie współwłasności to instytucja regulowana przepisami prawa cywilnego, która umożliwia jednemu ze współwłaścicieli żądanie rozwiązania współwłasności nieruchomości poprzez postępowanie przed sądem. Prawo do żądania takiego zniesienia przysługuje każdemu współwłaścicielowi, niezależnie od zgody pozostałych współwłaścicieli, chyba że istnieje umowa wyłączająca to uprawnienie na określony czas.
Procedura rozpoczyna się od złożenia wniosku przez jednego ze współwłaścicieli do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Sąd, po przeprowadzeniu rozprawy, ustala warunki zniesienia współwłasności oraz dokonuje podziału nieruchomości. Koszty postępowania ponosi zazwyczaj wnioskodawca, chyba że sąd postanowi inaczej.
W przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest przedstawienie odpowiednich dokumentów, takich jak akt notarialny dotyczący nieruchomości, umowa o podział nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości.
Sposoby zniesienia współwłasności
Istnieje możliwość zniesienia współwłasności poprzez różne procedury, które mogą być realizowane zarówno na drodze umownej, jak i sądowej. Kodeks cywilny określa trzy główne metody zakończenia współwłasności:
- Podział fizyczny rzeczy,
- Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty,
- Sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży
Podział fizyczny rzeczy
Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy z współwłaścicieli ma prawo żądać, aby zakończenie współwłasności nastąpiło poprzez fizyczny podział rzeczy. Jednakże, z oczywistych przyczyn, dotyczy to wyłącznie rzeczy podzielnych, takich jak nieruchomości gruntowe lub budynki, które mogą być podzielone poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali.
Jednakże, podział fizyczny rzeczy nie jest możliwy, gdy stoi w sprzeczności z przepisami prawa lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej rzeczy, lub gdyby skutkował istotną zmianą rzeczy lub znacznym jej obniżeniem wartości.
Ograniczenie podziału rzeczy zgodnie z ustawą ma miejsce głównie w przypadku nieruchomości, szczególnie nieruchomości rolnych. W innych przypadkach podział nieruchomości jest możliwy jedynie, gdy jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Podział rzeczy prowadzi do powstania nowych obiektów własności. Wydzielone części stają się wyłączną własnością poszczególnych współwłaścicieli (lub grupy współwłaścicieli, jeśli wyrazili na to zgodę), co prowadzi do zakończenia współwłasności macierzystej rzeczy.
W przypadku umownego zakończenia współwłasności, sami współwłaściciele decydują o sposobie podziału rzeczy wspólnej oraz dokonują podziału nowych obiektów. Podział odbywa się zgodnie z wartością udziałów.
Natomiast w przypadku sądowego zakończenia współwłasności, podział jest dokonywany przez sąd, który ma za zadanie chronić interesy wszystkich współwłaścicieli. Starając się, aby wydzielone części odpowiadały wartością udziałom. Jednakże istnieją wyjątki od tej zasady, wynikające z praktycznej konieczności lub szczególnych potrzeb współwłaścicieli. W takich sytuacjach różnice w wartości udziałów powinny być wyrównane poprzez dodatkowe dopłaty pieniężne, zgodnie z artykułem 212 § 1 Kodeksu cywilnego.
Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty
Przyznanie jednemu z współwłaścicieli pełnego prawa własności do wspólnej rzeczy jest opcją stosowaną w sytuacji, gdy nie jest możliwe dokonanie fizycznego podziału tejże rzeczy. W takim przypadku, poprzez umowne lub sądowe zniesienie współwłasności, całość przedmiotu zostaje przekazana wyłącznie jednemu z właścicieli. Możliwe jest również wykorzystanie tego sposobu w celu zakończenia współwłasności nad rzeczą podzielną, pod warunkiem zgody wszystkich współwłaścicieli.
Zgodnie z postanowieniami art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, sąd w swoim orzeczeniu nakłada równocześnie na beneficjenta obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli. W ramach tego postępowania, sąd określa termin oraz sposób spłaty. Jeśli spłata ma być rozłożona na raty, suma tych rat nie może przekroczyć łącznie 10 lat (zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego). W przypadku umownego zniesienia współwłasności, kwestie dotyczące spłat regulowane są przez samych współwłaścicieli. Istnieje również możliwość bezpłatnego przekazania pełnego prawa własności nad rzeczą wspólną jednemu ze współwłaścicieli.
Rozstrzygnięcie, komu przyznać wyłączne prawo własności nad wspólną rzeczą w ramach postępowania sądowego, stanowi niezwykle trudne zadanie. Często zdarza się, że wszyscy współwłaściciele ubiegają się o pełną własność. Pomimo nakłaniania przez sąd do osiągnięcia porozumienia, nie zawsze jest to możliwe. Dlatego też, zazwyczaj sąd decyduje o zniesieniu współwłasności, dostosowując się do konkretnych okoliczności. Na przykład, w przypadku postępowania o podział majątku wspólnego po rozwodzie małżonków, sąd może przyznać mieszkanie żonie, która sprawuje pełnię władzy rodzicielskiej nad małoletnimi dziećmi obojga małżonków i zamieszkuje z nimi w tymże mieszkaniu.
Sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży
Jedną z metod rozwiązania problemu współwłasności jest podział cywilny, który obejmuje sprzedaż wspólnego mienia i podział uzyskanej kwoty zgodnie z udziałami poszczególnych właścicieli. Taka procedura jest akceptowana zarówno przy dobrowolnym porozumieniu, jak i w przypadku decyzji sądowej dotyczącej rozwiązania współwłasności.
W przypadku postępowania sądowego sprzedaż wspólnego mienia jest zatwierdzana, gdy nie ma możliwości dokonania podziału w naturze, a także gdy nie ma podstaw do przyznania któremukolwiek z właścicieli wyłącznego prawa do posiadania danego przedmiotu.
W przypadku dobrowolnego rozwiązania współwłasności to sami właściciele dokonują sprzedaży. W takiej sytuacji to właściciele ustalają sposób i termin sprzedaży mienia oraz zasady podziału uzyskanej kwoty ze sprzedaży.
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej – przebieg
Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego to proces uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego (art. 213-218 Kodeksu cywilnego) który ma na celu rozwiązanie współwłasności nad gospodarstwem rolnym. Zgodnie z polskim prawem, fizyczny podział gospodarstwa rolnego jest niedopuszczalny, jeśli stoi w sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na podział, sąd podejmuje decyzję o przyznaniu gospodarstwa rolnego osobie, która je prowadzi lub w nim stale pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.
Jeśli żaden ze współwłaścicieli nie uzyska zgody na objęcie gospodarstwa rolnego, sąd zarządza jego sprzedaż zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Wysokość spłat przysługujących współwłaścicielom ustalana jest na podstawie ich porozumienia; w przypadku braku porozumienia może zostać obniżona, biorąc pod uwagę typ, wielkość oraz stan gospodarstwa rolnego oraz sytuację osobistą i majątkową współwłaścicieli.
Ponadto, jeśli któryś z współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał gospodarstwo rolnego i zbył jego nieruchomości rolne przed upływem 5 lat, jest obowiązany zwrócić pozostałym współwłaścicielom korzyści uzyskane z obniżenia spłat. Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego, zachowują jednak prawo do zamieszkiwania w nim przez określony czas. Nie mogą jednak mieszkać w nim dłużej niż 5 lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni nie dłużej niż 5 lat od osiągnięcia pełnoletności (art. 218 Kodeksu cywilnego).
Procedura zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego różni się od procedury dla nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych ze względu na specyfikę nieruchomości rolnych, wymagając dodatkowych dokumentów potwierdzających prawa do użytkowania wieczystego lub dzierżawy nieruchomości oraz dokumentów związanych z ewidencją gruntów i ewentualnych obiektów budowlanych na terenie gospodarstwa. Wniosek o zniesienie współwłasności może być składany jedynie przez osobę posiadającą uprawnienia do dzierżawy lub użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych, która musi również wskazać pozostałych współwłaścicieli oraz przedstawić uzasadnienie swojego wniosku.
