Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności to procedura, która prowadzi do zakończenia sytuacji, w której jedna rzecz – najczęściej nieruchomość lub samochód – należy jednocześnie do kilku osób. Jeżeli jesteś współwłaścicielem mieszkania, domu, pojazdu, działki lub gospodarstwa rolnego i chcesz samodzielnie dysponować swoim majątkiem, rozwiązaniem jest właśnie zniesienie współwłasności.

Podstawy prawne – co mówi kodeks cywilny?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel ma prawo żądania zniesienia współwłasności. Uprawnienie to:

• może zostać czasowo wyłączone przez czynność prawną, maksymalnie na 5 lat (z możliwością przedłużenia),
• nie ulega przedawnieniu,
• może być realizowane w każdym czasie.

Istotne jest także to, że ustawodawca wskazuje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności. Są to:

1. Podział fizyczny rzeczy
2. Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli
3. Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny

Rodzaje współwłasności – ułamkowa i łączna

W polskim prawie występuje:

• Współwłasność ułamkowa, czyli każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony udział, np. 1/2, 1/3 czy 1/4.
• Współwłasność łączna, która występuje np. w majątku wspólnym małżonków. W przypadku współwłasności łącznej nie ma wyodrębnionych udziałów. Zniesienie jest możliwe dopiero po jej przekształceniu we współwłasność ułamkową (np. w drodze rozwodu).

Zniesienie współwłasności nieruchomości – dwa tryby działania

1. Umowne zniesienie współwłasności

Jeżeli wszyscy współwłaściciele nieruchomości osiągną porozumienie, możliwe jest dokonanie umownego zniesienia współwłasności.

Warunki są dwa:

• zgoda wszystkich stron,
• czynność musi mieć formę aktu notarialnego.

Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego zawiera dokładne oznaczenie nieruchomości, wskazanie udziałów oraz opis sposobu podziału. Taki dokument stanowi podstawę do wpisu zmian w księdze wieczystej.

2. Sądowe zniesienie współwłasności

W przypadku braku zgody, konieczne jest sądowe zniesienie współwłasności.

Wniosek składa się do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek o zniesienie współwłasności musi zawierać:

• podanie adresu nieruchomości,
• wskazanie wszystkich uczestników postępowania,
• dokumenty potwierdzające prawo własności,
• propozycję sposobu podziału.

W toku postępowania sąd może przeprowadzić postępowanie dowodowe, powołać biegłego do ustalenia wartości nieruchomości oraz ocenić, który sposób podziału będzie zgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności

1. Fizyczny podział nieruchomości

Podział fizyczny rzeczy wspólnej polega na faktycznym wydzieleniu części nieruchomości stosownie do udziału współwłaściciela.

Może być to:

• fizyczny podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki,
• ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku,
• wyodrębnienie części gospodarstwa.

Warunkiem jest, aby podział fizyczny nie powodował:

• istotnej zmiany rzeczy i znacznego zmniejszenia jej wartości,
• sprzeczności z przeznaczeniem nieruchomości.

Jeżeli podział jest możliwy, sąd w pierwszej kolejności dąży właśnie do tego rozwiązania.

2. Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli

Jeśli fizyczny podział jest niemożliwy, sąd może orzec przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli.

Oznacza to, że dochodzi do sytuacji, w której nieruchomość staje się własność jednemu ze współwłaścicieli, z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli.

W takiej sytuacji wartość spłaty ustalana jest w oparciu o:

• aktualną wartość rynkową,
• wysokość udziałów,
• ewentualne nakłady poniesione przez poszczególnych współwłaścicieli.

Jest to rozwiązanie stosowane wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli chce przejąć nieruchomości i jest w stanie spłacić pozostałych.

3. Sprzedaż nieruchomości i podział ceny

Jeżeli ani podział fizyczny rzeczy, ani przyznanie rzeczy jednemu nie są możliwe, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości – często w drodze licytacji.

Następnie następuje podział ceny sprzedaży proporcjonalnie do udziałów. Rozwiązanie to definitywnie kończy współwłasność, ale często jest najmniej korzystne finansowo.

Koszty zniesienia współwłasności

Opłaty sądowe

• Jeśli nie ma zgody między współwłaścicielami, to opłata za wniosek o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł.
• Jeśli takowa zgoda jest, to wtedy taki wniosek kosztuje 300 zł.

Koszt opinii biegłego

Wycena mieszkania może kosztować około 2000–3500 zł, w zależności od rodzaju nieruchomości.

Koszty notarialne

Taksa notarialna zależy od wartości dzielonej rzeczy i może wynosić od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.

Sądowe postępowanie – jak długo trwa?

Sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności może trwać kilka miesięcy lub nawet kilka lat. Wszystko zależy od rodzaju sporu, sposobu podziału i liczby współwłaścicieli.

Dokumenty potrzebne do zniesienia współwłasności

Do przeprowadzenia procedury potrzebne są m.in.:

• odpis z księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający nabycie,
• wypis z rejestru gruntów,
• dane wszystkich współwłaścicieli.

Czy zniesienie współwłasności zawsze jest możliwe?

Co do zasady – tak. Żądanie nie ulega przedawnieniu. Jednak w pewnych sytuacjach sąd może oddalić wniosek, jeżeli byłby sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo prowadził do rażącej szkody dla pozostałych.

Zniesienie współwłasności a gospodarstwo rolne

W przypadku gdy przedmiotem jest gospodarstwo rolne, sąd bierze pod uwagę dodatkowe kryteria, w tym możliwość dalszego prowadzenia działalności rolniczej i zachowania integralności areału.

Dlaczego warto uporządkować stan prawny?

Pozostawanie w stanie współwłasności przez lata może utrudniać:

• sprzedaż,
• kredytowanie,
• inwestycje,
• podział majątku po rozwodzie.

Przeprowadzone prawidłowo zniesienie współwłasności nieruchomości daje pełną swobodę w dysponowaniu majątkiem i eliminuje ryzyko sporów w przyszłości.

Nasza Kancelaria specjalizuje się w sprawach cywilnych, w tym w sprawach o zniesienie współwłasności. W razie jakichkolwiek pytań lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu.