Specjalizujemy się w sprawach cywilnych
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża cudzą nieruchomość. Najprościej mówiąc, jedna osoba może w pewnym zakresie korzystać z gruntu lub budynku należącego do kogoś innego, a właściciel tej nieruchomości musi to znosić. Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe rodzaje służebności, czyli służebność gruntową, służebność osobistą oraz służebność przesyłu. Każda z nich służy czemu innemu i inaczej układa relacje między stronami. Poniżej wyjaśniamy, czym się różnią i kiedy się je stosuje.
Służebność gruntowa
Służebność gruntowa polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości, nazywanej władnącą, może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, należącej do kogoś innego. Czasami prawo to działa odwrotnie i polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać pewnych uprawnień albo musi powstrzymać się od określonych działań na swojej działce.
Najlepiej widać to na przykładzie służebności przejazdu i przechodu. Gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej, jej właściciel może przejeżdżać i przechodzić przez grunt sąsiada. Taka służebność zawsze służy zwiększeniu użyteczności innej nieruchomości, a nie wygodzie konkretnej osoby. Dlatego jest trwale związana z gruntem. Przy przeniesieniu własności nieruchomości prawo przechodzi na nowego właściciela i nie wygasa wraz ze sprzedażą.
Zakres służebności oraz sposób korzystania z niej ustala się, w razie wątpliwości, według zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Uprawniony powinien przy tym korzystać z prawa tak, aby jak najmniej utrudniało korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Służebność przesyłu
Służebność przesyłu dotyczy korzystania z gruntu przez przedsiębiorców, którzy prowadzą sieci i instalacje. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować albo którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej, gazu, wody, ciepła i innych mediów. Przedsiębiorca przesyłowy zyskuje wtedy prawo korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie potrzebnym do obsługi tych urządzeń.
W praktyce wiąże się to często z pozostawieniem pasa technicznego, czyli wydzielonego fragmentu działki, na którym właściciel musi godzić się na obecność słupów, rur czy kabli oraz na dojazd ekip serwisowych. Tego rodzaju służebność ustanawia się zwykle dla celów użyteczności publicznej. Prawo przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub samych urządzeń, a wygasa najpóźniej z chwilą zakończenia likwidacji przedsiębiorstwa. W pozostałych kwestiach stosuje się do niej odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.
Służebność osobista
Służebność osobistą ustanawia się na rzecz konkretnej, oznaczonej osoby fizycznej. Treść tego prawa jest bardzo podobna do służebności gruntowej, lecz różnica jest zasadnicza. Tutaj uprawnienie przysługuje danemu człowiekowi, a nie każdoczesnemu właścicielowi sąsiedniej działki. Z tego powodu służebności osobistej nie można sprzedać ani przekazać w spadku. Jej zakres ustala się według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Najczęściej spotykanym przykładem jest służebność mieszkania. Osoba uprawniona ma prawo mieszkać w oznaczonej części budynku, a w zależności od ustaleń może też korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak korytarz, łazienka czy strych.
Jak ustanawia się służebność?
Najczęściej służebność powstaje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości obciążonej a osobą uprawnioną. Oświadczenie tego, kto ma ustanowić służebność, wymaga formy aktu notarialnego, więc samo dogadanie się na słowo nie wystarczy. Prawo to może też zostać orzeczone przez sąd albo powstać w drodze decyzji administracyjnej, co zdarza się zwłaszcza przy inwestycjach przesyłowych.
Osobną drogą jest zasiedzenie. Służebność gruntową można nabyć w ten sposób tylko wtedy, gdy korzystanie z cudzego gruntu odbywa się przy użyciu trwałego i widocznego urządzenia, na przykład utwardzonej drogi dojazdowej. Nabycie przez zasiedzenie następuje po dwudziestu latach korzystania w dobrej wierze oraz po trzydziestu latach w złej wierze. Po ustanowieniu prawa warto wpisać je do księgi wieczystej. Wpis nie tworzy samej służebności, ponieważ powstaje ona już z chwilą podpisania aktu notarialnego, ale ujawnienie w księdze wieczystej chroni uprawnionego, gdy nieruchomość zmieni właściciela.
Zmiana, zniesienie i wygaśnięcie służebności
Sytuacja stron może się zmieniać, dlatego prawo przewiduje sposoby na dostosowanie służebności. Jeśli pojawi się ważna potrzeba gospodarcza, a dotychczasowe wykonywanie służebności wymaga zmiany, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu korzystania z prawa, o ile nie zaszkodzi to nadmiernie drugiej stronie.
Czasem dochodzi do zniesienia służebności. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli stała się ona szczególnie uciążliwa, a przestała być potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Gdy prawo całkowicie utraciło znaczenie, zniesienia można domagać się nawet bez zapłaty. Decyduje wtedy sąd, ważąc interesy obu stron. Strony mogą też po prostu znieść służebność na podstawie umowy.
Niezależnie od woli stron służebność wygasa, jeśli nikt nie korzysta z niej przez dziesięć lat. W przypadku służebności osobistej prawo to wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej.
Wpływ służebności na wartość nieruchomości
Obciążenie gruntu służebnością zwykle obniża jego wartość. Ograniczenia w korzystaniu z działki, konieczność znoszenia obecności urządzeń lub innych osób oraz związane z tym niedogodności mogą obniżyć cenę rynkową od kilku do nawet kilkudziesięciu procent.
Jak możemy pomóc?
Sprawy dotyczące służebności wymagają dokładnego opisania treści prawa, jego zakresu oraz wynagrodzenia, a drobny błąd potrafi powodować spory przez wiele lat. Pomagamy ustanowić służebność, przygotować bezpieczną umowę, a także zmienić lub znieść istniejące obciążenie. Reprezentujemy również klientów w sprawach sądowych i administracyjnych. Zapraszamy do kontaktu, abyśmy mogli omówić Państwa sytuację i dobrać najlepsze rozwiązanie.
